La législation française incite fortement les copropriétaires à se renseigner sur les modalités d’installation puis de maintenance de leur ascenseur.
Mais dans les faits, comment gérer un ascenseur en copropriété ?
Voici tout ce qu'il y a à savoir afin de réaliser les meilleurs choix.
L’ascenseur en copropriété : une partie commune
L'ascenseur de l'immeuble est une partie commune qui concerne chaque copropriétaire. En effet pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 impose une clé de répartition des charges communes.
Ainsi, c'est au syndic de déterminer des clés de répartition des charges de copropriété, qu’il s’agisse du changement de l’ascenseur de la copropriété, de sa modernisation, ou bien de sa maintenance. Chaque copropriétaire reçoit ensuite sa part du montant.
Selon le règlement en vigueur dans la copropriété, les résidents du rez-de-chaussée peuvent éventuellement être exonérés de ces charges d'ascenseurs.
L’installation des ascenseurs : que dois-je faire ?
Depuis la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) et son article 64, tous les immeubles d’habitation nouvellement construits ayant au moins 3 étages doivent disposer d’un ascenseur, et non plus 4 comme auparavant.
Bien sûr, cette obligation ne s’applique pas aux immeubles anciens et bon nombre d’entre eux n’ont pas encore d’ascenseur.
Le choix d’installer un ascenseur représente un coût initial mais va également faciliter dans la durée la mobilité des habitants et revaloriser les appartements de l’immeuble. Alors par où commencer ?
La première étape est de réfléchir au projet : où installer l’ascenseur entre cage d’escalier (sur laquelle il faudra rogner) ou à l’extérieur (sur cour) ? Quelles dimensions et combien d’ascenseurs en fonction du passage et des besoins ? Quel budget ?
Un bureau d’étude professionnel pourra, en complément du syndic, étudier votre projet, sélectionner les entreprises et suivre les travaux d’installation.
Nous vous recommandons la lecture d’un article très bien fait du site Capital, qui vous éclairera sur les coûts moyens d’installation.
Entretien ascenseur : quelles obligations ?
En France, la loi impose un contrat d'entretien pour chaque ascenseur. Celui-ci est signé entre le propriétaire ou son représentant (syndic de copropriété, property manager, facility manager ...)
Les responsabilités civiles et pénales du propriétaire de l’ascenseur sont engagées.
Charge à lui de respecter les obligations légales en vigueur :
- Engagement de visites préventives, avec un écart maximum de 6 semaines entre chaque visite
- Deux visites semi-annuelles et une visite annuelle, plus poussées
- Engagement sur des délais d’interventions de dépannage et de désincarcération (intervention 7 jours sur 7 pour une panne et 24h / 24 pour le déblocage d'une personne bloquée dans l’ascenseur)
- Tenue à jour d’un carnet d’entretien, avec le détail de chaque intervention
En termes de contrat, il en existe deux types : contrat dit « minimal », et la version « étendue ».
La plupart des sociétés de maintenance proposent un contrat dit « étendu », qui peut notamment prendre en charge la réparation ou le remplacement de nombreuses pièces défectueuses sans surcoût.
Renseignez-vous bien avant de choisir votre contrat d'ascenseur, qui sera clé dans la vie quotidienne de votre copropriété.
Gros travaux sur l’ascenseur : dois-je les réaliser avec mon prestataire actuel ?
En dehors des petits travaux ponctuels, il peut arriver dans la vie d'un ascenseur de devoir effectuer des gros travaux de modernisation ou de mise aux normes. La loi du 2 Juillet 2003 a d'ailleurs rendu certains de ces travaux obligatoires.
Ces travaux sont souvent onéreux et peuvent rarement être reportés… mais la législation a évolué depuis quelques années, dans l'intérêt des propriétaires et copropriétaires !
En effet, en cas de travaux importants, le décret du 7 mai 2012 concernant les modalités d’entretien et de contrôle des ascenseurs, autorise la copropriété à résilier le contrat en vigueur, moyennant un préavis de 3 mois.
Les travaux considérés comme « importants » sont par exemple :
- Remplacement de la cabine.
- Modification de la desserte des niveaux.
- Modernisation, avec par exemple, installation d’un variateur de fréquence.
- Remplacement du treuil ou de l’armoire de commande.
? Bon à savoir : vous pouvez réaliser de tels travaux avec un nouveau prestataire, même si vous êtes encore sous contrat. Si vous décidez de changer de prestataire, l’ancien devra obligatoirement fournir l’ensemble des informations utiles à l’entretien de l’appareil.
Le processus de décision
En fonction des différents travaux à réaliser dans un logement collectif, il faut savoir que plusieurs types de majorités existent pour telle ou telle décision.
Dans de très rares cas, et toujours en veillant au respect de la législation en vigueur, une suppression de l’ascenseur de la copropriété peut être réalisée.
- Majorité simple : l'assemblée générale prend en considération la majorité des voix présentes ou représentées (exprimée en tantièmes). Ce type de vote suffit dans la plupart des cas concernant des travaux d’entretien ou de modernisation. Le projet de remplacement d’un ascenseur peut ainsi être acté à la majorité simple.
- Majorité absolue : à la différence de la majorité simple, les voix des personnes absentes sont ici également prises en compte. C’est ce type de majorité qui peut par exemple décider de travaux permettant des économies d’énergies. Modifier l'éclairage de l’ascenseur peut entraîner d’intéressantes économies pour la copropriété.
- Double majorité : c’est ici la majorité de l’ensemble des copropriétaires, représentants au moins les deux tiers des voix exprimés en tantièmes, qui est évoquée. Une double majorité doit être obtenue lors d’une AG, pour permettre l’installation d’un ascenseur.
- L’unanimité : seul le vote unanime de tous les copropriétaires peut décider la suppression d’un ascenseur.
Comment sont réparties les charges ? Qui paie ?
L’ascenseur représentant un service collectif, la plupart des co-propriétaires sont amenés à participer à ses frais d’installation et d’entretien. Le calcul des charges est réalisé en fonction de la clé de répartition des charges de copropriété qui précise la catégorie de chaque type de charge et l’utilité potentielle du lot concerné.
Ainsi, un co-propriétaire possédant un lot en rez-de-chaussée, ne paiera pas de charges liées à l’ascenseur. À l’inverse, un co-propriétaire résidant au dernier étage sera directement concerné et devra attentivement étudier les modalités de calcul des charges.
La clé de répartition des charges d'ascenseur est la plupart du temps définie par un expert mandaté par le syndic. Il se base sur la formule suivante : (nombre de tantièmes divisés par le total coefficient) et multiplication du résultat par le coefficient adéquat.
Tous les étages, demi-étages, ainsi que les parkings et sous-sols sont concernés, s’ils sont desservis par un ascenseur.
? Bon à savoir : le calcul de répartition des frais d’entretien diffère de celui concernant les frais d’installation. Les coefficients sont, en effet, différents.
À titre d’exemple, pour un immeuble de 5 étages, un co-propriétaire vivant au rez-de-chaussée ne paiera ni frais d’installation, ni frais de maintenance (coefficient égal à 0 dans les deux cas). Tandis qu’un co-propriétaire situé au 3éme étage aura un coefficient d’entretien de 1,5 et un coefficient d’installation de 2.
Les services de maintenance d’ascenseurs WeMaintain
WeMaintain est une société innovante de service de maintenance et de travaux d'ascenseurs.
Nous proposons de revaloriser le métier technique, primordial, de technicien d’ascenseur. Ces hommes et ces femmes sont souvent invisibles aux yeux des copropriétaires, mais ils représentent pourtant un maillon absolument essentiel à la fluidité des échanges et déplacements dans la copropriété.
Ainsi, chaque client bénéficie sur ses ascenseurs de l’expertise de techniciens dédiés, expérimentés et motivés. En parallèle, le digital apporte suivi et pilotage, sans filtre et en temps réel, sur les opérations, indicateurs de performance et l’état des installations.
La chaîne de valeur a été remise à plat autour du technique pour mieux répondre aux attentes clients : réactivité, transparence, et fiabilité.
Les avantages procurés par nos solutions
Les connaissances techniques et la pro-activité de nos techniciens, leur permettent d’assurer un service soigné, sur-mesure. En outre, le fait que chacun de nos techniciens réalise le suivi de 80 appareils au maximum, leur laisse plus de temps.
Nous leur fournissons une application mobile qui leur permet de travailler en toute autonomie. Ils sont en outre en relation directe avec le client final et disposent, en parallèle, d’une puissante interface qui les aide à piloter au mieux leur activité et leurs interventions.
Ainsi :
- Le technicien maîtrise parfaitement les appareils dont il est en charge. Il connaît leur historique et les différents points qui requièrent toute son attention.
- Un parc raisonnable en nombre d’installations et géographiquement localisé, lui permet d’organiser au mieux ses plannings de visites d’entretien.
- L'interlocuteur technique unique sur le site rassure les habitants et les syndics. Les copropriétaires le connaissent et savent donc vers qui se tourner. En dehors du site, le support client WeMaintain permet également une communication proactive.
- Une maintenance approfondie et ciblée permet également de détecter et d'éviter les problèmes éventuels avant qu'ils ne surviennent.
En parallèle, notre équipe Opérations gère les travaux mais aussi la commande des pièces et assure un service client quotidien et dédié à l'ensemble de ses clients.
Les engagements WeMaintain
Nous respectons à 100% nos conditions contractuelles :
- Délai de désincarcération
- Délai d’intervention en cas de panne
- Planning de visites réglementaires
Nous allons bien plus loin en garantissant que :
- Chaque technicien agréé par WeMaintain a plus de 10 ans d’expérience et a fait l’objet d’un processus de sélection rigoureux.
- Un collège de Référents techniques, experts spécialisés dans les dernières innovations technologiques, encadrent et supervisent l’ensemble des prestations.
- L’historique des interventions est accessible à tout moment sur l'espace client MyWeMaintain.
Nos clients peuvent obtenir un suivi détaillé avec l’envoi programmé de rapports par e-mail et/ou la consultation libre de ces mêmes rapports disponibles sur leur espace client dédié, selon un accès personnalisé et sécurisé. Il est également possible d'ajouter d’autres destinataires : copropriétaires, syndics, etc.
De même, s'ils le souhaitent, nous envoyons en temps réel des SMS de notification aux acteurs clés de l’immeuble. Nous plaçons ainsi la communication au cœur de notre métier d’ascensoriste.
Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter au 01 76 42 04 87 ou sur www.wemaintain.com. Nous serons ravis d'échanger!
